오늘은 어떤 경제이야기를 준비하셨나요?

요즘 부동산PF 시장이 위험하다는 얘기가 들리고 있죠. 그래서 오늘은 부동산PF에 관해 어떤 이슈가 있는지 알려드리고 앞으로 어떤 흐름을 보일지 이야기해보고자 합니다.

Q. 부동산PF라고 하면 부동산 프로젝트를 기초로 해서 돈을 빌리는 거잖아요.

그렇죠. 시행사는 건물을 지을 때 큰 돈이 필요하잖아요? 그 돈을 보통 증권사나 은행에서 빌리거든요. 

은행이나 증권사는 그 돈을 빌려줄 때, 돈을 빌리는 시행사의 신용과 상관없이 프로젝트 자체의 경제성을 평가하고 돈을 빌려주는 거죠. 

사업을 진행했을 때 예상되는 수익을 평가해서 돈을 빌려주고, 사업이 진행되면서 얻는 수익금으로 돈을 되돌려 받는 거예요. 

이렇게 PF대출은 무형의 프로젝트를 담보로 돈을 빌려주는 것이기에 위험이 높고 그에 따른 마진율 역시 높아요. 

그래서 부동산 시장이 호황이었던 지난 몇 년 동안 PF대출은 증권사에게 높은 수익률을 안겨주는 ‘황금알을 낳는 거위’였다고 해요.

Q. 하지만 앞서 말씀하셨다시피 부동산PF 시장이 위험하다고 하셨잖아요.

네, 채권 시장이 얼어붙으면서 ‘돈맥경화’ 현상이 일어나고 있기 때문이에요. 채권을 팔아 PF대출을 받아야 건축 공사를 할 수 있는데 투자자들이 투자를 하지 않으려고 하는 거죠. 

이렇게 되면 시행사와 건설사는 돈을 조달할 수 없게 되고, 공사를 중단해야 할 수도 있어요. 

대기업은 자체 자금으로 직접 돈을 조달한 뒤 완공하고 분양 때 돈을 회수하면 되지만, 중소기업은 자체 자금이 부족해서 대금지급 불능사태가 일어나면 공사를 중단해야 하거나 도산할 수도 있어요.

Q. 채권시장과 부동산PF시장 상황이 악화된 이유가 뭘까요?

여러 원인이 종합적으로 영향을 미쳤기 때문에 한 가지로 딱 정리할 순 없어요. 

일단 미국발 금리 인상으로 인해 벌어진 불가피한 현상이기도 하지만, 레고랜드 건설 PF대출의 보증을 섰던 강원도가 돈을 갚지 못하겠다고 하면서, 

지방자치단체에서도 돈을 갚지 않겠다고 하는데 사기업에게 돈을 빌려주기엔 위험부담이 크다는 인식이 채권 시장에 퍼지기도 했거든요. 

게다가 큰 손 기관투자가들은 원래도 연말이 오면 되도록 위험이 큰 투자는 하지 않거든요. 1년 단위로 수익률을 평가받는데, 연말에 와서 혹시나 수익률이 떨어지면 복구할 방법이 없으니까요.

Q. 이러한 상황에 대한 대안이 있나요?

정부가 23일 비상 거시경제금융회의를 열어 시장을 안정시킬 방안을 논의했는데요, 금융시장의 불안감 확산과 돈맥경화 현상 악화를 방지하기 위해 50조원 이상의 돈을 시장에 공급하기로 했어요. 

시장에 돈을 풀어 채권을 사들이고, 금융회사에 돈을 빌려주는 거죠. 이러한 대안으로 힘들었던 기업들의 숨통을 조금은 트여줄 것으로 예상된다고 하네요.